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叶 檀:现在推出房地产税的可能性等于零

房地产税由地方政府主导,基本上是个区域性税种,地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权,税率多少,基本由地方政府说了算。

今年房地产好像不再那么重要了,去年,跟房地产相关的两会代表委员40多人,今年20多人。

今年两会透露出的信息是,房产税是一定要征的,最大的问题是时间问题。

32日,全国政协委员、原国务院发展研究中心副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示,房地产税在十八届三中全会就已经确定大的方向,征收房地产税,下一步要走立法的程序。

34号上午,十三届全国人大一次会议在人民大会堂举行首场新闻发布会,大会发言人张业遂在回答记者提问时表示,房产税立法正在起草论证,力争早日提请人大常委会初审。

由全国人大常委会预算工委和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题论证、内部征求意见等工作,争取早日完成提请常委会初次审议工作。通过一审二审三审,最少也要四年的时间,也就是到2022年。 但估计时间还要延长。

因为基础工作没有完成。按照公布的流程,国土与房产两部门,2017年年底应该实现全国不动产信息联网,每个家庭在全国有多少套房,清清楚楚。到了年底,再次石沉大海,就像这事儿根本不存在似的。

不联网,没有基础,推出的可能性等于零。房地产税什么时候推出,取决于宏观经济是不是稳定,立法进程有多快,地方政府的土地收入什么时候下降。

只要宏观经济稳定,推出房地产税,就不怕有人BB,不怕有人转移资产,如果宏观经济不稳,抽掉房地产这根柱子,大厦将倾。

立法进程我们已经说了,从今年开始,最快也要四年。

地方政府的土地收入是不是大幅下降?没有,反而大幅上涨。据中原地产研究中心统计数据,截至227日,50大热点城市卖地金额高达5932.23亿元,同比上涨54.5%

土地溢价率下降,从土地溢价率来看,大部分城市保持在低位,热点城市土地溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。这就有意思了,虽然地价不高,但地方政府为了规避未来风险,大规模推地,开发商为了囤粮,也在大规模拿地。

不管怎么说,房地产很!重!要!没有房地产,地方政府会破产。

据《21世纪经济报道》,全国财政收入里,来自房地产领域的贡献是其他行业难以匹敌的。

据财政部发布的《2017年财政收支情况》,土地和房地产相关税收中,契税4910亿元,同比增长14.2%;土地增值税4911亿元,同比增长16.6%;房产税2604亿元,同比增长17.3%;城镇土地使用税2360亿元,同比增长4.6%;耕地占用税1652亿元,同比下降18.6%。以上几项相加,为16437亿元。

2017年的财政收支简报里没有单列房地产企业所得税,但不会比20163641亿少。加上房地产企业所得税,整个的房地产税收就是2万亿元。

此外,2017年国内增值税56378亿元,其中就包括了原来的房产买卖营业税改为增值税的部分。参考2015年的数字,房地产营业税6104亿元,过去两年按2017年增值税平均增长8%计算,2017年就超过7000亿;2015年建筑业营业税5136亿元,按其中一半建筑业营业税是与房地产有关,年增8%,就是6000亿。

加上这两部分税收,2017年土地和房地产相关的整体税收总额,超过3万亿元。

大头还是国有土地使用权出让收入,去年达52059亿元,同比增长40.7%,又是新的纪录。

简单对比,2017年土地和房地产相关税收、土地收入达7.2万亿,与前述两种预算总收入比较,权重超过三分之一。

为什么房地产税这么慎重,实在是跟个人财富、跟税收、预算联系太密切了。就是要剥离,也得慢慢来。

根据经济学家钟伟估算,目前城镇及城市住宅市值大约在150万亿-180万亿元,假定其中约15%需要缴纳物业持有税,税率为0.7%,理论上初始税收额约为1600亿-2000亿之间。这也太少了。

如果税率中间值是1%呢?又如果,其中有20%是需要纳税的呢?如果这部分新增税收能够达到3000亿以上,就相当可观了。跟土地收入、房地产相关税收收入还是没的比,惟一的办法是保持房地产收入,同时增加房产税,这样才能保证地方政府收入根基不被动摇。

房地产税由地方政府主导,基本上是个区域性税种,地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权,税率多少,基本由地方政府说了算。

房地产税主要由地方政府决定,征是一定要征的,但没有一个城市会把自己的税率订得太高,否则跟其他城市竞争时会落于下风。

各地征收时会看着其他城市的眼色,不会相差太大。你征1%,我也征1%,你在房产交易的时候征,以便降低成本,我也这么干。

我们大概有五六年的时间,重新配置房地产资产,把二十年不涨、集资建房多、小产权房多的地方的房子卖掉,买入质量高、生活便利、人口流入、商业发达地区城市的房地产。

武汉、杭州等城市不错,北京就未必了。北京似乎成为房改的试点城市,2017年,17年来第一次,北京常住人口和户籍人口双双下降。

中信银行停止北京地区200万元以上住房抵押贷款,可以说,中信认为北京房地产市场价格必然下跌,金融风险在增加。

房地产税一定会出台,重新配置房地产资产是重中之重,我们大概有五年左右的时间。

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  • 邓东祥
    先立法
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