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夏 磊:美国如何造就60年房地产大牛市?

基本面支撑、政府支持、货币金融助推,成就大牛市。

 

二战结束至次贷危机前夕,美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。1946-2006年,住房新开工保持在100万套/年以上,年均153万套;名义房价指数持续正增长,累计上涨24倍、年均增速5.4%,实际房价指数累计上涨121%;住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。是什么造就了美国60年房地产大牛市?

  基本面支撑、政府支持、货币金融助推,成就大牛市

  大牛市处于人口和经济稳定增长、城市化较快的时代背景。二战结束后,美国每年新增人口保持在200万以上,1946-2006年年均新增247万人,较1900-1945年多105万人。名义GDP1945年的2280亿美元增长到2006年的13.8万亿,年均名义和实际增速分别为7%3.1%。城市化步入尾声,但仍较快,1950-2000年年均提升0.3个百分点至79%

  提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向。大萧条之后,美国开启政府干预住房领域历史,罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”;九十年代以后,老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略,加强对中低收入和少数族裔家庭的融资支持。

  流动性长期充裕,有效满足新增住房信贷需求,助推牛市。1944年布雷顿森林体系建立,奠定以美元为中心的国际货币体系,1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权,可以输出通胀,因此货币政策长期宽松,住房市场获得充裕流动性,满足人口增长和城镇化创造的住房需求。1946-2006年,M2年均增速6.5%,与名义GDP增速基本相当,比实际GDP增速高出3.4个百分点、较1900-1945年的差值多0.5个百分点;同期,居民住房抵押贷款余额增长442倍,年均增速高达10.5%

  有因必有果,有什么样的制度和政策,就有什么样的市场运行结果,美国房地产市场表现与住房制度的三大支柱直接相关。

  住房过度金融化的货币金融制度。美元在当前国际货币体系中独具霸权地位,美国政府可以通过超发货币向全球征收铸币税,导致倾向于宽松的货币政策和积极的财政政策。此外,美国政府为住房金融市场增信,促进住房信贷供给。一级市场通过保险降低信贷门槛,二级市场支持金融机构将抵押贷款出表,导致住房市场过度金融化。2017年,新房销售中94%为贷款购买。2005年以来,居民住房贷款存量保持在10万亿美元以上。2017年人均住房贷款余额3.7万美元,全球第一;64%的存量自有住房仍负有抵押贷款;居民债务占GDP比重79%,高于发达经济体平均水平。

  供给充足的土地制度。美国土地以私人所有为主,居民住宅用地供给充足。2017年,美国60%的土地为私人所有,38%为政府所有,2%为印第安人保留地,人均私有土地达3万平。全国居住用地共56万平方公里,占国土面积比重达6.2%,人均居住用地面积高达1728平。土地制度有效保障住房供给足而价格低。在上世纪60年代,美国就实现套户比超1.1、住房自有率超60%,至今保持在1.1564%左右;60%的住房为拥有3个甚至更多卧室的大户型,平均每房间人数超过1人的住房仅占2.1%,拥挤程度很低;62%的住房为独立式单户住房,新建单户住房平均建筑面积近250平,人均近100平。

  轻买方重卖方的税收制度。交易环节轻买方重卖方,对短期投机行为从重征税,但抑制作用有限。房地产转让税费,包括转让税、记录税(费)、抵押贷款税等项目,主要以成交房价为税基,通常总和成本不超过5%,买卖双方共同分担,买方所承担交易成本普遍不超过3%;卖方还需承担双方的经纪人佣金,卖方总交易成本可达10%。对卖方还征收资本利得税,持有1年以上的联邦税率0-20%,持有不到1年的则纳入个人所得税综合征收,联邦税率10-37%,税负更重。七十年代以来,资本利得税收入波动显著,且与房地产市场冷热基本同步,住房投机活动存在周期性活跃和冷却现象,并未受到有效抑制。

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  • 邓东祥
    期待中国的金融牛市
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