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李庚南:未来楼市将面临怎样的格局与变数?

在人口、资金、政策等多重因素交织影响下,波动将成为未来楼市运行的主旋律,而“房住不炒”的政策底线与“一城一策”的政策边界将构筑楼市平稳运行、稳中趋升的...

 

今年以来的楼市,可谓纷纷攘攘、波谲云诡。无论是政策层面还是市场供需,楼市都经历了冷与热的激烈交锋。

  5月之后楼市运行的方向与格局将发生怎样的变化?这无疑牵动着许多将要入“市”和行将出“市”的人们之神经。或许仅扑朔迷离尚不足以描摹未来楼市格局,但在“房住不炒”总基调下,楼市运行的定数与变数基本可期。

  未来楼市的基本定势如何?

  尽管中央对房地产的调控已转向“一城一策、因城施策”,一刀切的调控模式渐趋淡化,地方政府自主调控的空间似乎在扩大;但不能忽略的是,房地产调控长效机制的重心其实在“压实城市政府主体责任”。按照月度分析、季度评价、年度考核的要求,楼市的不确定性越大,地方政府的压力也越大;而现行体制下,这种压力往往能转化为远强于市场的力量。

  这将为楼市运行提供一个有效的平衡器。前不久,中共中央政治局会议对“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的重申,住建部对房价、地价波动幅度较大城市的警示,自然资源部对住宅用地实施“五类”差别化调控,均从不同角度在构筑和强化对楼市的稳平衡机制。

  可以预见,在人口、资金、政策等多重因素交织影响下,波动将成为未来楼市运行的主旋律,而“房住不炒”的政策底线与“一城一策”的政策边界将构筑楼市平稳运行、稳中趋升的箱体。总体上,在“三稳”导向下,楼市将呈平缓上升态势。但同时,市场分化格局将加速形成。

  一方面,楼市总体上将稳中趋升。一是房地产投资的驱动力在持续增强。3月末房地产投资同比增长11.8%,增速基本回升到201411月的水平。与此同时,房地产投资占固定资产比例持续上升,2月末达到历史高点(26.96%)。可见,固定资产投资对房地产的依赖性不但没有根本改变,而且在增强。二是房地产生产、销售呈现回暖迹象。表现为房屋新开工面积增速加快,3月份同比增长11.9%;商品房销售增速降幅明显收窄,市场回暖明显;商品房销售价格上升的动能明显,新建商品住宅、二手住宅价格同比、环比均呈上涨态势。三是房地产对经济的拉动力在经济下行压力增大背景下尤为凸显。除了对投资的直接拉动外,对消费增长的拉动也比较明显。受房地产销售回暖影响,家电、家具、建材零售等“后地产”板块全线回升。

  另一方面,房地产市场分化格局将加速形成。一是东部、中部、西部、东北部地区楼市的分化。从一季度房地产投资分区域增长情况看,东北部(21.8%)>西部(18.9%)>东部(10.3%)>中部(8.4%),这种格局与区域经济增长水平、人口流动情况形成明显的反差,东北部、西部地区房地产投资的快速增长或将为这些地区未来又一轮去库存埋下隐患。而东部经济较发达地区,总体上为人口流入地区,可供土地减少、人口增多的格局,房价上涨的压力在一定时期内存在。二是一、二线与三、四线城市的分化。楼市维稳压力看,一、二线稳房价仍面临较大压力,而三、四线城市对土地财政的依赖度最高,稳地价的压力相对大。从一季度100大中城市供应土地挂牌价、成交土地楼面价增长情况看,这说明,地价上涨的压力主要来自二、三线城市。从土地挂牌价看,三线城市土地涨价的驱动力非常大。恰恰是这些地区,财政对土地的依赖性较强。在今年政府降税、减费以及严控地方政府隐性债务等举措下,地方财政对土地的依赖性很难削弱,稳地价面临较大压力。而一、二线城市,财政对土地的依赖相对较低,有可能通过增加土地供给、降低或稳定地价,来推动稳房价目标。

  楼市面临的变数是什么?

  在总体稳中趋升且分化情况下,楼市也面临一些不容忽视的变数,这些变数或将弱化楼市增长的引擎。

  一是来自棚户区改造的驱动力大幅度减弱。这将对此前依赖棚户区改造推动楼市发展的城市特别是三、四线城市产生较大的影响。按照财政部《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,2019年全国棚改开工计划目标约为285万套,与2018年的626万套相比,锐减341万套,腰斩过半。在全国31个省市中,26个省市全部负增长,总体呈腰斩态势。棚户区改造的大幅缩水,对于处于“虚热”的三、四、五线城市而言,势必如釜底抽薪,导致这些城市楼市价格回归、市场降温乃至下行。对于一、二线城市特别是去化周期在6个月以下的成都、杭州等城市而言,补库存压力较大,供需矛盾加大或对稳房价形成压力。

  二是来自资金的驱动力或减弱。一季度住房短期贷款的大幅增长显然已引起监管层的警觉。尽管央行一再强调“没有收紧货币政策的意图,也没有放松货币政策的意图”,但近期OMOMLFTMLF等工具的综合运用,实际上已暗示货币政策微调预调重点转向调结构。相应的,银保监会也将继续紧盯房地产金融风险,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款。这意味着对房地产信贷的闸门将进一步关紧。

  三是来自居民的投资需求或有所分流。根据《财政部关于开展通过商业银行柜台市场发行地方政府债券工作的通知》,地方政府公开发行的一般债券和专项债券,可通过商业银行柜台市场在本地区范围内(计划单列市政府债券在本省范围内)面向个人发行。自325日,地方债券柜台发行成功以来,有“银边债券”之称的地方政府债券已成为许多居民投资的新宠。可以预见,类似投资渠道的不断拓展将对居民投资楼市的需求形成一定分流。

  四是来自城镇化驱动的转向与分化。国家发改委出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调要持续放宽大中城市落户政策,要求Ⅱ型大城市(常住人口100万—300万)全面取消落户限制,Ⅰ型大城市(常住人口300万—500万)要全面放开放宽落户条件。这从某种程度上改变了长期以来实施的城镇化发展方向:城市发展的方向由普遍发展中小城市向侧重发展大城市、特大城市转变,进而推动城市群发展、培育发展现代都市圈。尽管推动1亿非户籍人口在城市落户的目标依旧,但城镇化化风向的转变势必推动人口向大型、特大型城市及其城市群、都市圈集聚。这种取向下,三、四、五线城市或难分享1亿人口城镇化的红利,甚至成为人口流出地,市场下行或为大概率。而一、二线城市特别是定位为城市群、都市圈核心的城市,随着人口的积聚、都市圈土地资源的整合,房地产市场将获得更加稳健的基础支撑。已然展开的一、二线城市“抢人才”大战或为此添加有力的注脚。

  决定楼市方向的是什么?

  毫无疑问,上述楼市的定数与变数交互作用,将左右并推动楼市在起伏波动中前行。但在定数与变数的背后,其实都包含一个共同的机制——市场供求机制。

  如果撇开行政化的调控政策,判断楼市是否出现转向或将向何方发展,最基本逻辑仍应是供求关系的变化。而引致供求关系变化的关键则是预期。无论是房地产市场的惯性上扬还是惯性下挫,其中都有市场预期的影子,这种预期更多地基于对房地产运行历史的研判及当前运行态势的认知。

  影响楼市发展方向的预期是多维的,包括政策预期、资金预期、人口流动预期、开发销售预期以及各种非市场因素,但政策预期应该是左右当下楼市的最强预期。

  从政策预期看,目前“房住不炒”的政策或逐渐潜移默化为居民的消费理念,而“稳地价、稳房价、稳预期”政策恰成为各方观察楼市预期的“窗口”。

  问题是,稳地价的动能更多受制于地方政府财政对土地的依赖。在经济依然面临下行压力情况下,叠加对楼市历史波动的分析,人们很容易形成地价刚性上涨的预期。4月份以来开发商拿地高峰的形成或基于这种预期。从稳房价看,在当前普遍采取的新房备案机制下,开发商高溢价率拿地、持续下行的房屋竣工率与新房严格的价格备案管理之间形成的内在博弈,客观上形成了房价上涨的预期。

  显然,对楼市方向的稳定预期形成于稳地价、稳房价的预期,但又超脱于简单的稳地价与稳价格。在因城实策、一城一策政策导向下,稳地价、稳房价和稳预期是具体,必然体现各城市经济、社会、环境等条件的差异性。因此,供地节奏是否完全按照所谓的去化周期,或需斟酌。

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  • 邓东祥
    楼市
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