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马光远:地产“小阳春”不会变成大牛市

一季度,包括北上广深等一线城市成交量的大涨,让市场惊呼“小阳春”的到来。在10年之后,大家关注“小阳春”,背后的最大关注并非“小阳春”本身,而是这波“小...

 

一季度,包括北上广深等一线城市成交量的大涨,让市场惊呼“小阳春”的到来。

  对中国房地产市场的历史稍有了解的人都知道,“小阳春”在中国房地产市场上是有特定含义的。

  中国房地产市场最著名的一次“小阳春”是10年前的2009年,那次“小阳春”最终演化成一波房地产市场波澜壮阔的大牛市。

  在10年之后,大家关注“小阳春”,背后的最大关注并非“小阳春”本身,而是这波“小阳春”会否像10年前一样演化成一波“大牛市”。

  我的答案很明确:概率为零。

  今年的“小阳春”变不成房地产的“大牛市”,原因大概有四:  

  第一、房地产在稳经济中的地位不同。

  10年前,房地产是作为稳经济的核心支柱产业,在“4万亿”的整个政策体系中,占有非常重要的地位;

  今天,中国经济虽然也面临下行的压力,但稳经济的重点不是靠房地产,房地产作为稳经济的支柱地位其实已经不存在。房地产的主要作用是“稳住自己”,房地产自身不要出问题,就已经算为稳经济做出贡献。

  第二、房地产的政策周期不同。

  10年前,房地产政策的大方向是要把房地产拉起来,因而在周期上,取消了之前几乎所有的调控措施。从2008年年底,到2009年,出台了一系列刺激房地产消费的政策,房贷利率打7折,首付回到20%,营业税减免,等等。也就是,在2009年,是鼓励大家买房子,包括投资。

  但今年政策的总基调并没有改变,最近高层一些重要会议,重提“房住不炒”,就是告诉大家,房地产调控的政策并没有完全转向,不鼓励炒房的大方向并没有改变。房子的民生功能已经基本替代了房子的经济功能。

  第三、房地产的价格周期不同。

  2009年的“小阳春”之所以变成“大牛市”,除了政策刺激之外,更重要的是,在2009年之前,中国的房价经历了房地产市场化以来的真正的一次调整,很多城市的房价下跌幅度很大,北京很多房子下降幅度达到了40%。经过这波调整之后,房价基本处在低位。这为2009年房价在政策的刺激下强势反弹奠定了基础。

  现在的情况显然不是这样,一些城市的房价虽然经历了2018年的调整,但调整的幅度极为有限,除了环北京的一些地方的房价深度调整之外,房价总体仍然处在价格高位,房价再次出现大涨的动能明显不足,空间有限。

  最后、房地产的自身周期不同。

  10年前,房地产的基本面是房子仍然不够,需求远远大于供给,整个市场仍然处在高成长中;

  而今天房地产供求基本平衡,大多数城市的居住需求基本得到了满足。房地产市场开始分化,房地产市场的需求结构已经完全不同于十年前,房地产市场再出现需求量的暴涨基无可能。

  基于以上四点,基本可以判断,今年“小阳春”变成大牛市基本没有可能。也不需要担心。市场本身的走势也已经证明了这一点,在经历一季度的量的反弹之后,进入4月份,市场明显降温。

  克而瑞的数据显示,进入4月份,

  一线城市新房成交面积环比下降16%,同比增长39%

  二线城市成交面积环比下降3%,同比下降2%

  三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长2%

  “五一”假期房地产市场明显遇冷,40个重点监测城市累计成交161万平方米,同比下降55%

  北京新建住宅网签242套,二手房住宅网签134套,数据极为惨淡。

  但是,也无需过度看空当下的房地产市场,2019年房地产市场的最大特点是“变”,是真正开启下半场的起点和元年。市场的需求和价值链以及游戏规则都会出现颠覆性的变化。对房地产市场和房价的判断应该站在这样的视角来观察和预判,而不是按照过去的思维和逻辑。

  在房地产的下一个周期,房价普涨的历史已经结束,即使在一线城市,房价调整也会成为常态,从规模到品质的转变意味着,那些代表未来生活品质的好房子会得到市场的溢价,而烂房子的价格会逐渐调整。

  随着户籍的调整,我坚信二三线城市会成为未来中国城市的希望所在,中国有1015个城市具备成为一线城市的潜力,房价不高,人口在流入,这是真正的价值洼地。

  至于五六线,在多年前我就宣布,game is over!这些城市的房价在过去几年的上涨是危险的,投资这些五六线城市无异于火中取栗。当房价上涨的时候,你会忘记所有危险,但是,当房价停止上涨甚至下跌的时候,你会发现,你手中的房子变成了名副其实的“不动产”,根本出不了手。

  对城镇化高速行进的中国而言,房地产的盛宴不会结束,也不可能结束!但,一些城市的盛宴音乐的确已经停止,派对已经结束。

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  • 邓东祥
    地产剩筵
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