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易宪容:深圳的炒房者为何会如此疯狂?

不管这些政策松绑或出台的政策效果如何,但这些政策向房地产市场发出一个明确的信号,即深圳政府仍然是把当地的房地产市场当作是以投机炒作为主导的市场,他们要...

 

1218日,深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》,公布五项措施规范深圳楼市,严惩恶意炒作和哄抬房价者。

通告认为,近日,有媒体报道深圳市恒裕滨城、中粮凤凰里花苑等部分住宅小区业主通过微信群发布集体涨价言论,恶意炒作二手房价,造成了不良的社会影响。捏造虚假事实、散布虚假言论、哄抬房价、恶意炒作等行为,不仅严重背离中央“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,严重影响全市房地产市场健康发展,还涉嫌违法违规。

所以,该通告认为,为了切实规范深圳市房地产市场秩序,坚决打击各类不法行为,下发了5项治理措施。一是及时介入调查,依法做出严肃处理;二是对于涉嫌集体恶意炒作房价的小区,暂停办理二手房网签手续;三是恶意炒作和哄抬房价者及时移交公安部门依法处理;四是中介机构应恪守职业道德和专业操守,为交易者提供专业意见;五是强化购房者的风险意识,并举报恶意炒作等行为。

现在的问题是,深圳的炒作住房者为何会这样疯狂?他们为何能够一次又一次的把当地的房价炒高?因为就深圳的二手房的房价来说,如果以2015年底为基数,到201911月上涨幅度达到61%以上,年均涨幅达到15%以上。而201911月深圳的二手房的价格环比上涨1.4%,年化率达17%

如果以2016年中央政府主张“房住不炒”的市场定位,二手房的价格上涨幅度这样大,根本上与“房住不炒”的市场定位是相悖的,深圳市政府根本就没有把房地产市场落实到“房住不炒”的市场定位上。因为,如果房地产市场是以消费为主导的市场,是以居住为主导的市场,那么实体的住房供求关系根本就不会让当地的房价上涨到10%以上。更何况,20172018年房地产交易量急剧下跌,但深圳的房价并没有由于销售量的急剧下跌而让房价随之下跌,反之当时的房价还在上纱。可见,深圳的房地产市场完全是以投资炒作为主导的市场,即使到现在也是如此。

所以2016年中央确定“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”的房地产市场发展原则以来,中国的绝大多数地方政府根本就没有用经济杠杆或房地产调控政策来落实这个房地产市场发展的原则。即使这个通告中也冠冕堂皇地引用“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”这样语言,但这实际上是装模作样而已。因为,整个通告并没有真正有愿意让深圳的房地产市场回到“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”上来,让深圳的房地产市场成为消费为主导的市场。

因为要落实“坚持房子是用来住的,不是用来炒的市场定位”就得确定中国的房地产市场是消费为主导的市场,就是要去除房地产市场的赚钱功能。如果不是从这点入手,仅仅是对事后的结果以行政性方式来惩罚(这个通告就是这样),不仅连头痛医头、脚痛医脚都做不到,反之,还会让房地产投机炒作者更为疯狂。因为,对房地产市场炒作采取各种行政性处罚措施,不仅这些处罚政策是十分短期的,能够起到作用十分有限,而且还会让房地产炒作者更加强化的住房炒作的市场预期,只不过住房炒作者可采取不同的方式而已。更何况最严厉的房地产调控政策都是行政性政策,而不是经济杠杆。在这种情况下,只是住房炒作是有利可图,住房炒作者就办法来突破这种管制。

可以说,深圳的住房炒作者之所以如此疯狂炒作住房,最根本原因就在于每年政府的房地产调控政策与“坚持房子是用来住的,不是用来炒的市场定位”原则是相悖的。因为,这几年的政府房地产调控政策都以“稳预期”为三大目标之一。这就意味着政府的房地产调控政策是建立中国房地产市场是以投资炒作为主导的市场的假定前提上。因为投资炒作为主导的房地产市场的价格才是以市场预期来确定,而消费为主导房地产市场的价格是以实际的市场供求关系来决定。如果政府的房地产调控目标以投机炒作为主导的房地产市场为政策前提,那么所有的房地产市场调控都以此为基点来出台政策,就稳定房价,稳定市场,而不去除房地产市场的赚钱功能。这才是近几年来房地产投机炒作盛行与疯狂的根本原因所在。

所以,各个城市包括深圳,只要看到当地房地产市场价格有所松动,只要看到住房销售有所下降,他们就会对行政性调控松绑,就会向市场发出明确的信号,政府要托住房价。最近,深圳的房价之所以又炒作起来,就在于政府对深圳所谓的豪宅税松绑,就在于允许外来居民不受限制进入深圳房地产市场。

不管这些政策松绑或出台的政策效果如何,但这些政策向房地产市场发出一个明确的信号,即深圳政府仍然是把当地的房地产市场当作是以投机炒作为主导的市场,他们要托住当地房地产市场的价格不跌,永远让这些住房的价格顶在天花板上。在这样的一种房地产市场预期下,二手房持有者岂能不心动?岂能不千方百计地制造舆论来左右市场预期?岂能不疯狂?所以,通告所指出深圳炒作住房者的疯狂行为只不过是一种事后结果而已。所以,要遏制中国房地产市场的疯狂炒作就得从根源上入手,否则一波疯狂炒作行为熄下,另一波又会再起。

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